Информация об Ипотеке: Что необходимо знать при оформлении ипотеки

Что необходимо знать при оформлении ипотеки

Залог известен со времен римского права, которое относило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena). На ранних стадиях развития римского права формой залога являлась фидуция (fiducia), которая представляла собой не что иное, как продажу закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Другой, более развитой, формой залога был пигнус. При залоге типа пигнус должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь, но не в собственность, как при фидуции, а во владение.
Избирая залог в качестве средства обеспечения своих интересов, кредитор руководствуется принципом «верю не лицу, а вещи». При залоге имущества имеет место реальный кредит, суть которого сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору в случае, если должник не оправдает доверия. Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника.
Наиболее совершенную форму залога представляла собой ипотека. При ипотеке вещь, переданная в залог, оставалась во владении собственника и не переходила к кредитору. Само слово «ипотека» указывает на греческое происхождение этого понятия (от hypotheke), введенного в обиход знаменитым афинским реформатором и законодателем Солоном, одним из так называемых семи мудрецов, в начале VI в. до Рождества Христова. Солон придумал рациональный способ обращения личной ответственности в ответственность имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что это имущество служит обеспечением претензии заимодателя на сумму заключенной кредитной сделки. Такой столб назывался ипотекой (подставкой), и слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него «все приведенное, привезенное, принесенное». Слово «ипотека» до сих пор употребляется в нескольких значениях. Во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.
В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:
1) предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;
2) оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);
3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об ипотеке — основание для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров должен был быть нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении отменена, хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней схеме и требуют нотариального заверения договора.
Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Должны быть представлены:
1) договор ипотеки и его копия;
2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Государственная регистрации осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Дата государственной регистрации ипотеки — день совершения указанной регистрационной записи.
При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента заключения этого договора.
Сторонами по договору ипотеки являются:
1) физическое лицо — залогодатель, который передает в залог свое имущество (о котором говорилось ранее);
2) банк, кредитная организация — залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.
В соответствии с законодательством о банковской деятельности кредитная организация — это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право осуществлять банковские операции. Банк — один из способов создания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.
Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством.
После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.
Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Наиболее часто задаваемые вопросы по ипотеке

Рассмотрим те вопросы, которые связаны с системой ипотечного кредитования и возникают у людей, не искушенных в финансовых расчетах и экономических выкладках.
1. Кто собственник квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита?
Приобретаемая квартира находится в собственности того лица, который выступает покупателем по договору. Денежные средства получены у кредитной организации, но в качестве обеспечения их возврата передается в залог приобретенная квартира. Не нужно путать залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку — всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения ипотечного кредита, например, продать или поменять квартиру без согласия банка. Но при этом собственник квартиры заложенную недвижимость может передать по наследству.
2. Покроет ли страховка квартиры все возможные расходы заемщика при наступлении страхового случая?
Действительно, ипотечная сделка подлежит обязательному страхованию.
Банки при подписании договора ипотеки требуют от заемщика максимально возможной в данной ситуации страховки (кроме страхования самого имущества от его утраты или повреждения, страхуют жизнь, здоровье, потерю трудоспособности самого заемщика). Но, хотя застрахованным выступает риск заемщика, выгодоприобретателем (т.е. лицом, имеющим право на получение страховки при наступлении страхового случая) является банк, так как из суммы страховки идет погашение ипотечного кредита и процентов по нему.
3. Что будет, если банк, с которым у вас заключен договор ипотеки, обанкротится? Нужно ли будет погашать всю сумму кредита единовременно?
Даже с учетом того, что банковская система представляет собой очень стабильную структуру, предположим невозможное. Банк, предоставивший вам кредит, обанкротился. Но у его активов появляется новый собственник. И он же станет собственником вашего обязательства по выплате ипотечного кредита и процентов по нему. Но договор, заключенный между вами и банком, будет регулировать ваши правоотношения с новым кредитором. И на них будут также распространяться все условия договора ипотеки, в том числе сроки, периодичность, размер выплат ипотечного кредита. То есть правопреемник вашего банка получает то же обязательство, которое существовало между вами и прежним банком. Одностороннее изменение условий договора ипотеки с правопреемником недопустимо.
4. Правда ли, что банк заинтересован в том, чтобы сейчас дать вам кредит, тем самым дав возможность приобрести квартиру, но конечная цель банка — отобрать ее, продать дороже и получить доход именно от этого?
Нет, это не так. дохода для любой кредитной организации — проценты за пользование ее денежными средствами, в данном случае кредитом, который предоставлен вам. Ипотека в первую очередь выгодна даже на вам как заемщику. Она выгодна именно банку. Например, вы намерены приобрести квартиру за 100000 долл. США, для этого оформляете кредит в банке в размере 70000 долл. США. За весь период выплаты самого кредита и процентов по нему банк получит сумму примерно в полтора раза больше той, которую дал вам, платежи будут поступать частями, в равные промежутки времени.
Кроме того, приобретенная и заложенная вами квартира по максимуму застрахована. В случае наступления страхового случая (уничтожения или повреждения квартиры, смерти или потери трудоспособности заемщика и т.п.) банк все равно возместит свои деньги из суммы страховки.
Если же вы нарушаете свои обязательства, прекращаете выплачивать кредит и проценты по нему, это очень нежелательно банку. Ему приходится предпринимать те действия, на которых он не специализируется.
Конечно, обращение взыскания будет произведено, но это всегда лишние проблемы для кредитной организации. Поэтому у банка нет рациональных оснований, чтобы беспричинно предпринимать действия по выселению заемщиков из заложенной квартиры, теряя при этом гарантированный, долгосрочный, застрахованный, стабильный дохода, а затем привлекать в ипотечное кредитование нового клиента. Таким образом, ипотечные кредиты — одно из самых привлекательных вложений для банка по причине долгосрочного получения дохода, притом что возврат гарантирован «на все 110%».
5. Сможете ли вы в результате участия в системе ипотечного кредитования получить выгоду, разрешить свой квартирный вопрос?
При всех достоинствах и необходимости ипотеки нужно обратить внимание на то, что если речь не идет о социальной ипотеке, то предоставление данного вида кредитов выгодно в первую очередь банку. Именно его интересы застрахованы, долгосрочны и стабильны. Учтите, что этот кредит является долгосрочным, а вы, в отличие от банка, не застрахованы от потери работы, ухудшения экономической ситуации, изменения курса валют и т.п. Кстати, ипотечные кредиты предоставляются чаще всего у нас в евро или долларах США. Все может произойти в нашей стране, и курс валюты может измениться настолько, что условия ипотеки станут неподъемными.
Не исключено, что банк сделает перерасчет платежей по вашей настоятельной просьбе, ведь, как уже сказано, заниматься реализацией квартиры банку неинтересно, но даже при этом ваш долг будет расти.
Конечно, осветить все вопросы, которые возникают при заключении договора ипотеки, невозможно. Связанные с этим проблемы очень многогранны и индивидуальны. Не всегда получение ипотечного кредита проходит легко, но при этом нужно реально оценивать все плюсы данной системы и ее недостатки. И на основании сделанных выводов принимать решение.
Основное достоинство ипотеки в том, что она предоставляет возможность жить в своей собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости (предварительный взнос). При этом необходимо ежемесячно производить выплаты, которые при отсутствии необходимого жилья поступали бы к хозяину арендуемой квартиры.

Специалист
Яровского районного суда
Сергеева А.В.