Пенсионный доход: вкладывать ли в недвижимость с расчетом на будущее

В России недвижимость считается низкорисковым активом, в который выгодно вкладывать деньги в долгосрочной перспективе…

Например, после выхода на пенсию можно продать жилье или сдать его в аренду и обеспечить себе достойную старость. Некоторые игроки рынка считают, что московская недвижимость находится в режиме застоя, хотя Росреестр говорит об увеличении числа заключенных сделок.

Являются ли сегодня инвестиции в недвижимость разумным капиталовложением? Можно ли в горизонте десяти лет и более рассчитывать на стабильный доход от сдачи в аренду или перепродажи квартиры в Москве?

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил позицию у независимых московских аналитиков и риелторов, как точнее ответить на эти вопросы.

Профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник:

На сегодняшний день инвестиции в недвижимость (как в рентные, так и в дилерские операции) в среднем по рынку не окупаются. К примеру, купив вторичку и впоследствии перепродав её (скажем, через год), в 2014 году россияне получали доход порядка 15%, а в 2015 году несли убыток около 10-15%. Сегодня доходность такой операции близка к нулю.

При сдаче квартиры в аренду в 2014 году рентные операции приносили не более 5%, а сегодня не более 3%. Но на рынке есть ниши с более высокой доходностью. Эта оценка состояния на текущий момент. Я надеюсь, что через десять лет рынок недвижимости восстановится, а инвестиции станут приносить существенный доход.

Будут ли доходными инвестиции в недвижимость, зависит от наличия у будущего пенсионера свободных средств:

• если есть деньги, которые человек готов заморозить на десять лет, то имеет смысл приобрести жилье сейчас, когда цены упали до низких отметок, и через десять лет объект, возможно, принесет хороший доход;
• если таких средств нет или у человек есть альтернативный вариант инвестирования, вкладываться в недвижимость сегодня не имеет смысла;
• если у человека уже есть собственное жилье, торговое помещение или офис, которые можно сдать в аренду, продавать их сегодня нецелесообразно. Лучше найти арендатора и отложить вопрос продажи недвижимость не менее чем на десять лет, когда ситуация на рынке станет более прогнозируемой и будет видна перспектива той или иной операции в последующие десять лет.

Руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко:

В России недвижимость считается низкорисковым активом, в который выгодно вкладывать деньги в долгосрочной перспективе. Такое мнение сложилось во многом из-за того, что, за исключением последних нескольких лет, жильё постоянно дорожало. Поэтому появилась иллюзия, что так будет всегда: даже если кризис скажется на ценах, спустя некоторое время они быстро вернуться на прежнюю отметку, и приобретенное жилье вновь можно будет выгодно продать.

Кроме того, большинство россиян считают недвижимость надежным материальным активом, который нужен и востребован во все времена. Но в последние годы оказалось, что это заблуждение. Если сравнить с максимальными докризисными показателями 2008 года (когда квадрат жилплощади стоил 6 тысяч долларов), в долларах стоимость жилья упала на 54%, а с момента восстановления после предыдущего кризиса в 2012-2013 годах (5 тысяч долларов за 1 кв.м.) на 44%. С начала 2015 года стоимость московских квартир упала в рублях на 16%: с 200 тысяч до 168 тысяч рублей за квадрат. Причем последнее падение цен не является краткосрочной коррекцией, связанной с кризисом. Такая тенденция сохраняется, и на сегодняшний день предпосылок для ее изменения нет.

Следовательно, вариант с приобретением квартиры сейчас с расчетом на её продажу после выхода на пенсию нельзя назвать целесообразным. Даже если ситуация на рынке стабилизируется и цены вновь будут расти, это будет происходить не так стремительно, как в прошлом, когда ежегодно квартиры дорожали на десятки процентов.

Сдавать жилье в аренду тоже не лучший вариант для инвестиций. Так, сегодня можно получить ежегодный доход в размере порядка 3-4%, а это хуже банковского депозита, который в мире считается самым низкодоходным, но при этом самым надежным сбережением. Положив деньги на депозит в крупном надежном банке, можно получать 5-7% ежегодно. Сдача в аренду коммерческих помещений более прибыльна, но сегодня на этом рынке наблюдается затоваренность, много торговых и офисных площадей остаются невостребованными. Если Вы не профессиональный инвестор, этот рынок может оказаться слишком сложным. Здесь существует высокий риск допустить ошибку при выборе объекта для инвестиций.

Подытожив, можно сказать, что на сегодняшний день недвижимость не лучший объект для пенсионных инвестиций. Но люди по-прежнему продолжают покупать московское жилье с заделом на пенсию все-таки многие чувствуют себя финансово защищенными, если есть квартиры, которую всегда можно продать или сдать в аренду.

Глава компании НДВ Групп Александр Хрусталев:

При покупке недвижимости можно получить доход, но это произойдет через 17-20 лет. Но это неплохая возможность сохранить деньги в жилплощади. Если Вы располагаете свободными средствами, алгоритм достаточно прост покупаем новостройку за 5 миллионов рублей, а через несколько лет, после сдачи дома в эксплуатацию, сдаем ее в аренду за 30-35 тысяч рублей в месяц за вычетом налогов. Доход от депозитов будет выше.

В коммерческом сегменте потенциальным инвесторам можно рассмотреть два интересных направления. Первое покупка гостиничных номеров стоимостью до 5,5 миллиона рублей. Объект будет ежегодно приносить прибыль в размере 12-14%. Впервые эта практика появилась в Дубае, но такие предложения есть и у нас.

Второй вариант офисные помещения. Но стоит рассматривать только новые и заполненные бизнес-центры: лучше заплатить больше, но быть уверенным, что здание заполнится. Торговля также перспективна: можно осторожно рассматривать рестораны на первых этажах, поскольку существуют ограничения, вносящие корректировки в бизнес и способствующие снижению выручки.

Управляющий партнер Миэль-Сеть офисов недвижимости Татьяна Саксонцева:

Сегодня покупать квартиру с расчетом на сдачу ее в аренду экономически нецелесообразно. Когда цены на недвижимость и арендные ставки постоянно падают, покупать жилье и делать там ремонт для чужих людей невыгодно. Вернуть вложенные средства удастся в лучшем случае через 20 лет, если все это время квартира будет в аренде. Однако к этому времени дом морально устареет, и продать объект будет куда сложнее. Кроме того, не стоит забывать о рисках арендного бизнеса (сложности с квартиросъемщиками, траты на ремонт и прочие) и неизбежной уплате налогов таким образом, нервы и силы, потраченные на содержание квартиры, превышают полученную прибыль. Я рекомендую своим клиентам перед приобретением квартиры заранее подумать, что они будут делать с ней дальше. Если купить объект и никак его не использовать, не получится даже выйти в ноль: сегодня квартиры дешевеют, а предсказать ситуацию на рынке через несколько десятков лет вряд ли удастся. А вот дом за это время устареет.

Чтобы такие капиталовложения принесли прибыли, должно совпасть одновременно несколько параметров. Лучше всего инвестировать в недвижимость на растущем рынке. Конечно, квартиры в знаковых московских домах всегда будут интересны покупателям к примеру, в доме на Серафимовича, 2 или в сталинках. Также привлекательными будут и просто хорошие дома в центре Москвы, если рядом не возведут новостройку, квартиры в которой смогут составить конкуренцию. Но рядовому россиянину и тем более пенсионеру вряд ли по карману такой эксклюзивный объект. А квартира в типовой панельке не представляет инвестиционной ценности, поэтому ее бессмысленно покупать с такой целью. Как я отмечала ранее, в лучшем случае удастся выйти в ноль, а скорее всего, Вас ожидают существенные денежные потери.

Будучи непрофессиональным инвестором, получить прибыли с коммерческой недвижимости не получится. Поэтому на сегодняшний день наиболее целесообразный способ получения выгоды максимально диверсифицировать средства: к примеру, использовать сразу несколько банковских инструментов с разной степенью риска и доходности, держать средства в разных валютах. Но и здесь необходима финансовая грамотность, которой большинству граждан, к сожалению, не хватает. Поэтому при наличии свободных средств рекомендую просто улучшить свои жилищные условия.

Управляющий партнер Метриум Групп Мария Литинецкая:

Приобрести квартиру, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду, можно, несмотря на сложную ситуацию на рынке недвижимости. Разница между текущим положением дел и ситуацией 10-15-летней давности в том, что сегодня сложнее найти ликвидный объект из большого объема предложений квартира далеко не в каждом проекте подойдет для сдачи в аренду. Чтобы жилой комплекс был ликвидным для будущего арендного бизнеса, он должен находиться в шаговой доступности от метро (не более 10 минут), относительно близко от центра (хотя бы в пределах МКАД, а лучше как можно ближе к Кольцевой линии метро). Чем ближе к дому находятся парки, социальная инфраструктура, спортивные объекты, тем ликвиднее квартиры в нем. Необходимо ориентироваться на минимальный бюджет покупки оптимальным вариантом будет студия в апарт-комплексе площадью не более 30-35 квадратных метров. Можно выбирать объект с недостатками, незначительными для арендатора, за счет которых его стоимость существенно ниже, чем у других объектов в этом же комплексе.

Прежде всего, стоит рассмотреть апартаменты с отделкой от девелопера, поскольку делать ремонт самостоятельно в любом случае будет дороже, чем у застройщика, а за счет этого доходность снизится. Самый удачный вариант жилье под ключ, то есть меблированное. Это поможет инвестору удачно выделиться на фоне других предложений без ремонта. При удачном выборе такого объекта (который сегодня можно выбрать на рынке) за счет капитализации в период его строительства и после сдачи можно окупить 20-30% вложенных средств.

Люди по-прежнему продолжат мигрировать в Москву. Жителям, переезжающим в столицу из регионов, требуется жилье. Ввиду своего мобильного образа жизни они ищут квартиру у метро, но по доступной цене. Поскольку многие объекты арендного рынка переоценены, выиграют инвесторы, сдающие жилье недорого для этого идеально подходят апартаменты студийного формата, где может проживать один человек или пара без детей. В отличие от владельцев более дорогих и больших квартир, хозяин такого жилья сможет назначить более выгодную арендную ставку, при этом все равно оставаясь в плюсе. В этом случае доходность по апартаментам составит порядка 8-12% в год. Таким образом, объект обеспечит Вам стабильный доход на пенсии.

Чтобы инвестировать в коммерческие помещения, необходимо хорошо ориентироваться в той отрасли, в которой работают потенциальные арендаторы (офисы, магазины, общепиты). Сейчас дела с коммерцией обстоят сложно, поэтому более понятным и предсказуемым вариантом для инвестиций сегодня является жилье.