Использование маткапитала для погашения ипотеки приводит к повышению ставки при рефинансировании

Заемщики, которые хотят погасить часть ипотеки за счет материнского капитала, столкнулись с неожиданными проблемами при рефинансировании кредитов…

Традиционно новый банк назначает повышенную ставку, пока не получит квартиру в залог. Но обременение имущества, собственником части которого является несовершеннолетний, нужно согласовывать с органами опеки. Как правило, такое разрешение они не дают. В итоге семья получает не пониженную финансовую нагрузку, а возросшие расходы на обслуживание кредита.

Ассоциация российских банков (АРБ) обратилась к московскому мэру Сергею Собянину с письмом, где просит решить проблему рефинансирования ипотеки, для выплаты которой использовался маткапитал. Ввиду снижения Центробанком ключевой ставки банки снижают процентную ставку по ипотеке, поэтому заемщики могут рефинансировать ранее оформленные кредиты и получить более выгодные условия. Но в реальности уменьшения расходов добиваются далеко не все.

При приобретении жилья в ипотеку оно всегда передается банку в залог. Если на погашение части ипотеки направляются средства маткапитала, после погашения кредита, в том числе за счет рефинансирования, заемщик обязан наделить детей и супруга долями в квартире. Затем начинается оформление ипотеки по новому кредиту. Но на оформление в залог квартиры, собственником доли в которой является несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки и попечительства.

Однако, по словам АРБ, органы опеки и попечительства, как правило, это не одобряют, поскольку формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. При этом органы опеки и попечительства не учитывают взаимосвязанность изначального и вторичного кредитных договоров и улучшение положения заемщика по второму договору.

Но поскольку банк, в котором рефинансируется ипотека, не получает обеспечения, он увеличивает процентную ставку, которая в результате оказывается выше ставки по первоначальному кредиту. Учитывая это, АРБ просит, чтобы Центробанк поручил разработать единые критерии, согласно которым органы опеки будут рассматривать обращения заемщиков, желающих заключить договор ипотеки при рефинансировании кредита с использованием маткапитала.

Существование такой проблемы подтверждают и банкиры. Как говорит председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушакова, кредитор просит у заемщика письменное подтверждение того, использовал ли он средства материнского капитала при погашении первоначального кредитного договора. Если маткапитал использовался, Абсолют-банк просит разрешение органа опеки на передачу квартиры в залог, так как без такого согласия сделку могут признать недействительной из-за несоответствия требованиям закона. По словам заместителя председателя правления Фора-банка Дмитрия Орлова, кредитная организация предупреждает заемщиков, которые используют маткапитал для погашения ипотеки, что органы опеки могут не одобрить передачу квартиры в залог, и это станет препятствием к снижению процентной ставки. Некоторые заемщики не готовы так рисковать, поэтому отказываются от рефинансирования. Сбербанк и ВТБ не дали комментариев касательно сложившейся ситуации.

Хотя при неофициальном общении банкиры отмечают, что разрешение органов опеки на залог квартиры и подтверждение использования маткапитала просят не все кредиторы.

По словам Нуриды Ибрагимовой, руководителя департамента контроля качества НЮС Амулекс, Пенсионный фонд не успевает отследить исполнение всех обязательств, которые приняли на себя получатели сертификата на маткапитал, поэтому получить второй кредит может удаться и без наделения детей долями в квартире. Но это может стать основанием для оспаривания новой сделки по залогу имущества.

Чтобы решить проблему, нужно внести изменения в законодательство или определить критерии для одобрения залога квартиры органами опеки. Как говорит Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро Замоскворечье, центральные органы опеки города Москвы должны определиться, что, если ранее взятый кредит на приобретение жилья, где при первоначальном взносе использовался маткапитал, досрочно погасили с целью его дальнейшего рефинансирования на более выгодных для семьи условиях, то это улучшает имущественное положение детей, и выдача разрешения на проведение таких сделок должна быть беспрепятственна. По словам Игоря Дубова, партнера МКА Ионцев, Ляховский и партнеры, необходимо законодательно предусмотреть оформление последующего залога при рефинансировании такой ипотеки. Как говорят в мэрии, письмо ассоциации рассматривают в аппарате мэра.