Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства

В июле текущего года президент России Владимир Путин подписал закон, предполагающий радикальное преобразование сферы долевого строительства…

Адвокат Олег Сухов разъяснил порталу недвижимости superrielt.ru, почему нововведения кардинально изменят ситуацию на российском строительном рынке.

Требования непосредственно к строительной компании

Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.

В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание специализированный застройщик. Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.

На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком. С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.

И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.

Нововведения, касающиеся финансовой устойчивости

Документ отменил требования к величине уставного капитала. Но с 1 июля 2018 года появится ряд условий для вновь выдаваемых разрешений.

У организации должны быть собственные деньги, составляющие как минимум 10% средств от стоимости строительства. Вместе с этим на единственном расчетном счете застройщика должно находиться как минимум 10% от общей стоимости проекта по одному разрешению.

На сегодняшний день компаний, которые соответствуют этим требованиям, мало. Как правило, необходимое оборудование и техника берутся в аренду, поскольку они нужны для выполнения лишь отдельных видов работ. В связи с этим компаниям не выгодно, чтобы оборудование находилось на балансе, так как в этом случае оно облагается налогом. Нововведения требуют, чтобы часть оборудования находилась в собственности компании и была отражена в учете.

Кроме того, все обязательства застройщика, не связанные с получением денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) и со строительством объекта по одному разрешению, не должны превышать 1% от проектной стоимости. Эта норма исключает возможность ведения нецелевой деятельности.

Финансовые ограничения для застройщиков

Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах. Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.

Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.

Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.

Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование. Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки. Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.

Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.

Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам

Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.

Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги. Правда, размер компенсации при этом будет ограничен. Дольщику возместят стоимость максимум 120 квадратов, а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета Росстат.

За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.

Ограничения нецелевого бизнеса

Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса. В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью. Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.

Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса. Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством. Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.

Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.

Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды. Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом. Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.

И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке. Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание специализированный застройщик. Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.

Требования к руководству и бухгалтеру

В законе определены требования к руководителям компании-застройщика. Должность руководителя или главного бухгалтера не может занимать лицо с непогашенной (или неснятой) судимостью за государственные или экономические преступления. Также не смогут руководить строительной компанией или осуществлять бухгалтерское обслуживание граждане, которые были дисквалифицированы в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.

Есть в законе и положение, касающееся банкротов. Директорами и главными бухгалтерами не могут быть лица, которые менее чем за три года до момента подачи проектной декларации по решению арбитражного суда привлекались к солидарной ответственности за долги обанкротившихся юридических лиц, занимая при этом должность главного бухгалтера или директора либо владея (в том числе и косвенно), как минимум, 25% капитала разорившегося застройщика.

Кроме того, требование распространяется и на учредителя, которому прямо или косвенно принадлежит как минимум 25% капитала строительной компании. Если на момент подачи декларации владелец не соответствует этим условиям, ему придется продать часть своих акций или доли либо выйти из числа участников. Либо, как вариант, дождаться погашения его судимости, истечения срока дисквалификации либо истечения трех лет с момента решения арбитражного суда.

Поскольку руководитель играет важную роль в деятельности застройщика, закон обязал строительные компании в течение трех дней с момента смены или временного назначения единоличного руководителя сообщать об этом в уполномоченный орган.

Обеспечение прозрачности деятельности

Согласно нововведениям, каждый застройщик обязан раз в три месяца публиковать на своем сайте отчеты, бухгалтерскую документацию и аудиторское заключение. Мало того, информацию придется дублировать на интернет-сайте в единой информационной системе жилищного строительства. Кроме застройщиков, на этом же сайте будут публиковать информацию контролирующие и надзорные органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.

Выводы и прогнозы

Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.

С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.

В связи с этим у государства есть единственный путь ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.